Dostupné bydlení aneb "jitrnice, co svět neviděl" 1. část

K tomuhle se již chystám notně dlouho, protože mi to leží v žaludku jako zdechlá ryba. Nikoli problém jako takový, jehož vyřešení je opravdová výzva, ale ty politické přestřelky kolem něho. O co jde? O nic menšího než o jeden z největších politických podvodů na lidech posledních let - o dostupné bydlení (dále pouze DB)! Jsem zvědav, jakou hysterii tím možná v našem malém dolíčku spustím. Přiznám se, že ji chci spustit. Že ji chci spustit zcela záměrně, protože si myslím, že snad už jedině vyprovokováním veřejné diskuze lze dospět k nějakému bodu, odkud se dá realisticky tento problém řešit. A je zřejmé, že i občané o tom musí začít rozumně přemýšlet, aby měli realistické požadavky. Bez ohledu na to, co jim politici slíbí, protože bezvýhradně platí to, že "nikdo vám nemůže dát tolik, kolik já vám mohu slíbit". A tentokrát nečekejte žádnou satiru. Sarkasmy možná. Tedy asi by se slušelo napsat, proč DB nazývám největším politickým podvodem posledních let a celý problematiku strukturovat, pojmenovat jednotlivé problémy a pak je trochu podrobněji v dalších dílech pitvat. Tedy:

Co to vlastně je tzv. dostupné bydlení a co si pod tím lze představit

Pokud je mi známo, tak nexistuje nějaká relevantní a uchopitelná definice toho, co to je DB. Nebo jinak, čím, potažmo jak, je DB definováno, protože není dostupnost jako dostupnost.

Vize bydlení v Novém Dvoře (zdroj: masterplan Nového Dvora)

Definujeme-li si jednotlivé kategorie DB, tak můžeme začít rozkrývat to, proč je toho kterého bydlení nedostatek. Ono to má tu rovinu obecnou, ale potom i tu místní nebo regionální a v tu chvíli to začíná být trochu složitější, protože možná existuje recept na odstranění nebo zmírnění těch obecných důvodů, ale ty místní či regionální se musí řešit v místě a tam hledat jejich nápravu. Tady se žádným univerzalismem neuspějete. A v tom to může být sakramentsky zapeklité, protože do toho vstupuje komunální "politika", místní handlířství, klientelismus a uražená ega, čímž se problém stává občas neřešitelným. Minimálně do doby než vyměníte figury na šachovnici.

Třeba v případě zastupitelstva Českého Krumlova by to musela být pěkná čistka, protože se podívejte na to, kdo tam sedí, jak dlouho tam sedí, seděl a zase se vrátil a jak se jeho přítomnost v komunální politice odrazila, ať už pozitivně či negativně, na tváři města. A to je pouze jeden z hromady problémů a možná i návod k volbám, pokud se bavíme o DP na území CK.

Pak tu máme Green Deal, platnou legislativu, územní plány, místní vyhlášky. Desítky institucí, které kafrají do toho jak stavět, kde stavět, co stavět a to nezřídka na základě svých, ryze subjektivních pocitů anebo preferencí. Čili, manipulují nás (Vás) do svého vidění světa, protože jsou obdařeni mocí razítka. A nakonec tu jsou ještě kazatelé "dobra a světlých zítřků, zachránci světa". Jedni chrání žabku, druzí ptáčka, třetí pavoučka, ale člověk se nám někam ztratil - ne nedělám si z vás legraci, snažím se vás, "zachránce", pochopit, ale abych to dokázal, je třeba vést dialog a nikoli zeleninistický džihád, protože nakonec to prohrají všichni. Vy, my, příroda, důvěra lidí a město jako živoucí organismus. Rozumná cesta existuje vždy, ale to znamená mít dobrou vůli k dohodě. Nebo minimálně k diskuzi. Je třeba flexibilní legislativy, která ovšem vyžaduje i osobní odpovědnost toho kterého úředníka nebo politika a konec alibismu. S tou rigidní, přesně popisující každý krok procesu už nemusí pracovat člověk, tím méně vzdělaný. Stačí cvičená opice, protože je vše dáno, nalinkováno a není kam uhnout.

Potřebujeme flexibilní územní plány (ÚP), plánující nám budoucnost měst a obcí na 15 let dopředu, pomocí nástrojů a pohledů, které jsou zastaralé již dnes. Což potom za 15 let. Jejich zpracovatelé nevidí ani to, co se bude dít za rok, natož pak za těch zmiňovaných 15 let. Ekonomika a realističnost jimi vytyčených světlých zítřků je nezajímá, protože papír snese vše. Nikdo moc neřeší, že jiný přístup vyžaduje metropole, jiný okresní město a jiný obec - a to je dělení hodně na hrubo. Vše je zglajchšaltováno a ÚP jsou tak dnes více svěrací kazajkou, než vytyčením rozvoje města.

Každý občan má sice k dispozici obrovskou moc ovlivnit konečnou verzi ÚP ve veřejném projednání a tím pádem i svůj život ve městě kde žije, ale neumí ji využít, protože se o to nezajímá a tím pádem mu chybí znalosti. Má pocit, že se ho to netýká, když zrovna nechce stavět. To je naprosto zásadní omyl! Díky tomu je veřejné projednání ÚP, ve skutečnosti snad až příliš často, pouze formální úkon, protože povědomost lidí o ÚP je leda taková, že jim může zhodnotit pozemky a to je vše. Jenže ÚP dnes neovlivňuje zdaleka pouze stavění, ale ekonomický rozvoj nebo stagnaci města či obce, zaměstnanost, dopravu ve městě, atraktivitu pro investory… Atraktivní investiční prostředí = levnější stavění = třeba i více bydlení = nižší cena za bydlení = ekonomická dostupnost.

Jsem bytostně přesvědčen o tom, že dnešní doba je tak komplexní a organismus města natolik složitý, s mnoha vlivy, vstupy a problémy, že pohled architekta je pouze jedním, tím urbanistickým a krajinářským, sklíčkem v mozaice. Z toho důvodu by ÚP, minimálně větších měst, už neměli zpracovávat architekti, ale měli by být pouze jako jedna ze subdodávek ÚP. Jak by to mělo vypadat úplně nevím a ani to není tématem tohoto psaní. Snad jindy a jinde o tom proč takto a nikoli jinak nebo tak jako dosud. Už jsem to psal - jsou k tomu důvody politické, ekonomické, energetické, rozvojové, technické, technologické, dopravní, zaměstnanost. Ano architekt má tohle vše jako subdodávky, ale nemá, řekl bych a snad bych se i o to vsadil, dostatek odborných předpokladů a znalostí, aby to vše skloubil do smysluplného celku. A to tím spíš, že svět se kolem nás řítí šílenou rychlostí a sledovat vývoj ve všech oblastech tak, abych jako architekt byl schopen dát relevantní zadání pro jednotlivé subdodávky? Děláte si legraci?! A že má k dispozici Zadání ÚP od města? Větší vtip jsem dlouho neslyšel. Přečtěte si například zadání ÚP v CK. Pracuje s daty a vývojem společnosti, které byly často mimo mísu už v době jeho zadání (před deseti lety), protože jestli má někdo ještě menší kompetence než architekt, tak to jsou volení politici. Proč? Jednoduše proto, že jsou to lékaři, majitelé obchodů, hospodští, ekonomové, učitelé… Proboha, co ti vědí o ÚP? O energetice, dopravě… Proč by to měli vědět? To není výsměch jim ani jejich kritika! To je prostě fakt a těžko jim to může mít někdo za zlé, že se v tom neorientují! Takhle blbá je totiž legislativa, protože po nich vyžaduje něco, na co nemají vzdělání. Vždyť ani většina z nich nezná rodíl mezi zadavatelem, pořizovatelem a zpracovatelem ÚP. Tak co po nich chcete a proč? Jenže státní správa x samospráva a stavební právo jsou takto nesmyslně nastaveny a proto se to tak děje. Hrůza, ze které není snadná cesta ven, protože začíná ve vládě. Jenže pro tu je teď třeba větší prioritou manželství pro všechny. Svět se zbláznil!

Zase dám oblíbený příklad s lékaři - nikoho z politiků by ani nenapadlo takto napsat "zadání např. pro operaci slepého střeva", protože si uvědomují, že by to skončilo nejspíš smrtí pacienta. Zase tak hloupí nejsou. Všichni považují za logické - nerozumím tomu, tak proč by do toho měl kafrat. Omlouvám se, ale byl by to pouze jeden pacient, byť mrtvý. Jenže ÚP ovlivňují, více či méně, denodenně životy každého jednotlivce v našich městech… Ale na tom nikomu nic divného nepřijde. Postavil jsem kozí chlívek, rozumím stavění i územnímu plánování. Ta nesnesitelná lehkost plánovačů našich životů je doslova odzbrojující!

Tak abych to neprotahoval, i tohle je další z důvodů, který Vám sakramentsky zdražuje bydlení a zmenšuje jeho dostupnost!

Na samý konec si můžeme posvítit na téma tzv. obecních bytů. Další "pixla cukrem pančovaného medu" pro voliče! Ono to má zase několik rovin. Je tu ta první a naprosto bazální rovina obecních bytů, která řeší třeba potřeby tělesně postižených, sociálně slabých a sociálně ohrožených. O tom není asi třeba dlouho diskutovat, protože to je vizitka slušné společnosti. Říkejme tomu třeba sociální byty, byť to označení je nepřesné, protože třeba sociální bydlení ve Vídni je na úrovni našich drahých developerských projektů. Proč jsou drahé, k tomu se dostaneme později, ale tzv. "zlý" developer za to může minimálně! Ten je totiž přirozeným produktem mnohých neschopných politiků, kteří svoji neschopnost zamaskovali termínem "zlý develeoper". Proč si to myslím? Kdo že tu má, v tomto státe, zákonodárnou moc? Aha!

Druhá rovina spočívá třeba v tom, že aby město mohlo pozitivně ovlivňovat demografii, musí mít ve vlastnictví určité procento bytového fondu, za nájem v místě obvyklý. Tedy nic sociálního. A co je to pozitivní ovlivňování demografie? Třeba to, aby město mohlo "uplatit" žádané profese obecním bytem. A aby nedošlo k omylu, žádanými profesemi myslím ty obecně prospěšné profese, jakými jsou třeba lékaři, učitelé nebo prostě profese, ze kterých má užitek město jako celek, občané. Personál do restaurací apod. to rozhodně není, jakoli už slyším, že i oni se podílejí na pozitivním obrazu města a jsou třeba. Ano, tyhle hlasy mají velikou pravdu, ale ten problém je zase mnohem složitější, protože do toho najednou padají trvale bydlící občané na území města x sezónní pracovníci a to má třeba i dopad do rozpočtového určení daní. Například. Tedy zjednodušeně, čím více lidí bude na území města trvale bydlet, tím více peněz město dostane od státu. Za sezónního pracovníka dostane pendrek, ale souhlasím, že i ti musí mít možnost někde bydlet, protože jsou neoddiskutovatelnou součástí turistického průmyslu města. I díky němu, se pozvedlo ze socialistických trosek na současnou úroveň. A tím bych asi uzavřel pohled na bytový fond vlastněný městem směrem pro potřeby pozitivního ovlivňování demografie. Možná bych ještě podotkl, že i takové obecní bydlení by mělo mít nějaký časový rámec, byť třeba s možností pozdějšího (10 - 15 let?) odkoupení za standardních podmínek trhu. Město by potom takové peníze mělo mít povinnost reinvestovat do výstavby dalších obecních bytů.

A další kategorie obecního bydlení může být standardní nájemní bydlení, bez regulovaného nájmu, pro každého kdo přijde. Jednak obec má pouze omezenou povinnost se postarat o ohrožené skupiny, ale nemá povinnost se starat o každého, kdo si myslí, že ano! Pokud Vám politici něco takového slibují, pak vězte, že to je pouze proto, že Vás považují za hlupáky, kteří neumí do pěti počítat, ale za to oni počítají s vašimi hlasy. Pokud jim je přesto dáte - jste opravdu hlupáci a není Vám pomoci! A proč takto drsně?

To je prosté, ale velmi prosím o to, aby nebyli v tomto případě házeni všichni do jednoho koše! Lidé mají krátkou paměť a už si nepamatují, nebo si prostě pouze pamatovat nechtějí, že v devadesátých letech probíhal obrovský výprodej obecního majetku, bytů zvláště. A jak to souvisí? Je to jednoduché! Plno lidí si mohlo odkoupit obecní byt za pár desítek tisíc a ti šťastnější, nebo chytřejší, houby na tom sejde, si pořídili bytů více. Dnes třeba v jednom bydlí a ty druhé pronajímají. Možná zrovna oni, nebo jejich děti, mají tu drzost chtít po obci, aby jim zajistila tzv. dostupné bydlení. Jenže háček je v tom, že na těch bytech, co třeba pronajímají, celá léta vydělávají, ale ty byty získaly několikanásobně na hodnotě. Z pár desítek či stovek tisíc, jsou najednou milióny. Chraň Bůh, že bych jim to vytýkal či snad záviděl. Ani omylem! Prostě měli štěstí, nebo byli chytří. Jejich benefit. Udělat to takto mohl leckdo. Ne snad každý, ale mnoho lidí ano a teď jsou z nich multimilionáři v hmotném majetku. Ale to bylo. To se nepočítá. Naše děti nemají kde bydlet. Že pronajímám "X" bytů do toho vám nic není! Obec se musí postarat! Houby! Nemusí! Kdyby tito lidé nechali bydlet své děti například v bytech, co pronajímají na ubytování, dost by to problému s nedostatkem bydlení ulevilo. Alespoň v Českém Krumlově jistě. Nebo je mohou prodat a rázem by byly základní finanční prostředky na byty pro děti, nebo lepší bydlení pro ně. Nezaplatilo by to nový byt zcela, ale stačilo by to alespoň na výraznou část k pořízení bytu. Prostě a jednoduše, díky výprodeji bytového fondu v devadesátých letech se z mnoha lidí stali multimilionáři. Kdyby mnozí z nich svůj panelákový byt prodali, měli by na nové, navoněné bydlení, minimálně v lepším prostředí. Třeba v kasárnách Vyšný.

Tendy přirozených přírůstků obyvatel v období 2005 - 2015 (zdroj: masterplan Nového Dvora)

Vývoj počtu obyvatel v období  2005 - 2018 (zdroj: masterplan Nového Dvora)

K těm grafům - zkuste se zamyslet nad tím, proč trvale klesá počet obyvatel města, ale setrvale roste v okolních obcích. Vsadím se, že jednou z příčin je "překlápění" bytového fondu na "lehátkárnu pro turisty". Tady leží obrovský potenciál k řešení "bytové krize", který opravdu NEMUSÍ řešit město. To ale mohou řešit pouze majitelé nemovitostí! Nikoli žádné další stupidní vyhlášky ve jménu dobra!

Tady leží obrovský potenciál a ohromná kupní síla, která, dokud se neprobudí, tak jí budou polititci pouze slibovat a výsledek bude veliké NIC. Pro všechny. Tohle by měli pochopit hlavně oni, politici, a už konečně přestat s těmi nesmysly o dostupném = levném bydlení pro "chudáka" občana. Začít dělat něco pro opravdový rozvoj města! A to zdaleka není pouze bydlení, protože bydlení je pouze první krok. Ten druhý je adekvátní zaměstnání s adekvátním ohodnocením pro lidi, kteří v těch bytech budou bydlet. A třetím je přilákat vyšší příjmové skupiny. To samozřejmě souvisí s nabídkou bydlení a uplatnění v místě bydlení. To je pouze varování pro chytráky, kteří by si mohli myslet, že stavěním bytů zvýší počet obyvatel města. Do jisté míry ano, ale má to svůj práh nasycení a co potom? Prostě je to komplexní problém, spojené nádoby a blábolením o DB to nevyřešíte.

Když se na to podíváte třeba i touto optikou, tak tu, řečeno ikonickou Špidlovo perlou, "zdroje jsou". Potom můžete do kasárem s klidem pustit developery a nechat to na trhu. On si s tím poradí lépe než vy politici! A kdo tohle nechápe, omlouvám se, moc rozumu asi nepobral. Tímto způsobem se dá celkem fajn a rychle oživit realitní trh na území města. Pouze je třeba začít přemýšlet ekonomicky a strategicky. Přestat z lidí dělat chudáčky, kteří si mohou dovolit pouze městem a státem dotované bydlení. Není to tak! Politické řeči o sociálně únosném bydlení se mohou týkat malé skupiny lidí, ale nikoli většiny. A pokud většiny, tak jste milí politici neschopní patolízalové, když jste dokázali takto "vyhladovět" národ, že si nemůže pořídit ani slušné bydlení, bez toho, aby jste mu blahosklonně poskytli dotaci a sociální dávky na základní lidské potřeby!

Konec první části.

Jak vidíte, ten problém s tzv. dostupným bydlením je ohromný, zaneřáděný balastem polopravd, manipulací, čistokrevného oportunismu, zmatení pojmů i vyslovených lží. Není to problém univezální, protože co město, to jiné příčiny a jiný způsob nápravy. Nicméně, vším se vine, jako Ariadnina nit, české stvební právo a zkostnatělé územní plánování. To je povětšinou společný jmenovatel vždy a všude.

A jako malý domácí úkol si můžete přečíst třeba toto anebo tento článek o vytápění anebo ještě tento o impresivní "genialitě" EU politiky a zkuste si odpovědět na to, zda a jaký vliv to bude mít na cenu nového bydlení. Zřejmě sedí v Bruselu tak geniální výkvět Evropy, že se naplňují prorocká slova Švejkova - "Kdyby byli všichni lidé na světě chytří, tak jsou z toho za chvíli úplně blbý". Hašek chlastal a jak mu to myslelo! Možná v Bruselu málo chlastaj a hulí?